Услуги

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ПЕТЕРБУРГА И МОСКВЫ

Недвижимость была и остается одним из самых доходных инструментов на рынке инвестиций. Объекты недвижимости всегда растут в цене и сохраняют доходность выше депозитов в банках и гораздо менее рискованны, чем игра на бирже.

Поэтому каждый кто хочет инвестировать в недвижимость должен определить свою стратегию.

Поэтому каждый кто хочет инвестировать в недвижимость должен определить свою стратегию.

– Краткосрочная инвестиция
это вложение денег на определенный срок, как правило, до 2 лет. Этот способ инвестиции широко используется при вложении денег в новостройки. Как правило, срок строительства составляет 2 года. За это время стоимость квартиры увеличивается на 30-60%. При этом риск задержки строительства высок.
– Долгосрочная инвестиция
это вложение денег, на более длительный и не всегда определенный срок. Такая стратегия эффективна, если вам необходимо сохранить деньги.
Каждая стратегия имеет свои преимущества и мы рассмотрим каждую подробнее:

Краткосрочная инвестиция

Это стратегия сформировалась и была крайне эффективна еще в начале 2000-х годов. Небольшие объемы строительства и колоссальный перевес на Москву, привел к тому, что каждый новый проект был крайне востребован.
Квартиры раскупались в первый год строительства и к вводу в эксплуатацию квартиры уже стоили дороже. Иногда разница доходила до 100%, что, конечно, говорит о явной спекуляции. Со временем рынок стал меняться, в других регионах увеличились объемы строительства, и к 2014 году по стране были сданы сотни миллионов квадратных метров нового жилья.
Появились новые районы, определились надежные застройщики, ужесточились требования к девелоперам и ситуация стабилизировалась.
Сегодня доходность по инвестициямв новостройки
составляет 15-20% в год.
Конечно, это не уровень 2008 года – 40% годовых, зато риски недостроя кратно ниже, застройщики более прогнозируемы, а инвестиции более защищены.

При оценке возможности инвестиции в новостройку, мы оцениваем следующие факторы:

  • Застройщик. Самый важный фактов при оценке новостройки. Именно застройщик определяет перспективы нового проекта.

    — Репутация. Не было нарушений сроков строительства.

    — Количеством реализованных объектов. Это больше опыта, профессиональный штат ИТР, более объективная оценка рисков проекта, наличие активов в готовых домах.

    — Планируемые объекты к вводу. Это перспективное развитие застройщика.

    — Поддержка банков. В условиях перехода на проектное финансирование, банки будут сами определять в инвестиционную устойчивость застройщиков.

    — Масштаб компании. Выход на IPO, объединение в группу компаний, участие в государственных заказах и регионы строительства.

  • Географическое расположение.

    — Район строительства. Уровень развития района в социальной и торговой сфере.

    — Объекты строительства. Сданные за последние 5 лет, строящиеся в данный момент, планируемые к запуску в ближайшие 5 лет. Это позволяет понять, как будет меняться стоимость жилья. Если проектов будет очень много, вероятность снижения цены крайне высока.

    — Станции метрополитена. Количество станций и веток метро, удаленность от дома.

    — Транспортная доступность.Близость к КАД и ЗСД, расположение относительно крупнейших автомагистралей района, выезд загород.

  • Категория дома

    — Класс новостройки. Комфорт, эконом, бизнес.

    — Строительство в рамках квартальной застройки. Наличие собственных школ, детских садов, магазинов и др. объектов инфраструктуры.

    — Технология строительства. Кирпич-монолит, панель.

    — Технология фасада. Вентилируемый, бесшовный.

    — Наличие отделки в квартирах.

  • Квартира

    — Планировка. Стандартная, ЕВРО, двусторонняя.

    — Расположение на этаже. Количество квартир, тип соседних квартир (1-2-3 ккв.)

    — Этаж квартиры и этажность дома.

    — Технология фасада. Вентилируемый, бесшовный.

    — Видовые характеристики и выход на стороны света.

Именно эти 4 характеристики и позволяют определить ликвидность квартиры и далее уже составить инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Квартира-студия с отделкой в жилом комплексе Энфилд. Строительство ведет надежный застройщик ГК «Арсенал» Срок сдачи июнь 2020 г. Квартира находится на старте продаж, поэтому стоимость минимальная 1 896 000 руб. Дата покупки 15 июля 2018.
Оплата: единовременная. Ожидаемая стоимость квартиры с учетом уникальности проекта и целевой аудитории 2 700 000 руб.
Капитализация составит 42,71%, что соответствует ставке 21% годовых.
Данные актуальны на 03.07.2018 г.
Получить консультацию по покупке квартиры. Посмотреть все инвестиционные предложения.
Мы оказались в довольно непростой ситуации, когда денег едва хватало на покупку студии, но у нас двое детей, поэтому минимально нужна была 2 ккв. Вариант с ипотекой не подошел, так как первый взнос был маленьким и сумма ежемесячного платежа была слишком большой для нас.

Рассмотрели вариант с инвестированием в жилой комплекс «Лондон», квартал Семь столиц в Кудрово. Нам рекомендовали приобрести квартиру-студию с отделкой за 1 832 640 руб. в доме 7/3. Отличный вариант, 10-ти этажный корпус, 8 квартир на этаже, великолепная отделка.

В декабре 2015 года дом был сдан и уже 11 января мы получили ключи. Специалисты компании оказались правы, спрос на квартиры в доме был очень высокий, в первую очередь, благодаря его «закрытости».

Квартира была в продаже менее 2-х месяцев. В конце февраля мы заключили соглашение о продаже. Стоимость квартиры составила 2 800 000 руб. Этих денег хватило на первый взнос по ипотеке с комфортным ежемесячным платежом на покупку новостройки - 3Е квартиры с отделкой.

Долгосрочная инвестиция

Эта совершенно противоположная стратегия, в основе которой стоит задача сохранить накопления и создать на будущее финансовый фундамент для себя и своей семьи.
Основным инструментом является покупка объектов недвижимости.
Такие инвестиции никогда не снижают доходности, которая находится в пределах инфляции. Однако, данная покупка все же предусматривает возможность получать прибыль за сдачи в аренду.
Конечно, в этом случае, говорить о высоких дивидендах не приходится - уровень дохода не превышает 4-6%, что соответствует уровню банковских депозитов. Однако, защищенность инвестиций гораздо выше и выйти из проекта можно с прибылью в любой момент, тогда как в банке придется ожидать завершения срока депозита.

Для оценки ликвидности объекта используются следующие характеристики:

  • — Район строительства. Уровень развития района в социальной и торговой сфере.

    — Станции метрополитена. Количество станций и веток метро, удаленность от дома.

    — Транспортная доступность. Близость к КАД и ЗСД, расположение относительно крупнейших автомагистралей района, выезд загород.

  • Инфраструктура

    — Крупные торговые кластеры или удобный доступ к ним. МЕГА, ОБИ, ИКЕА, гипермаркеты, торгово-развлекательные центры.

    — Социальная инфраструктура. Школы, детские сады, учреждения дополнительного образования, ВУЗы.

  • Характеристика дома

    — Класс новостройки. Комфорт, эконом, бизнес.

    — Является ли частью проекта квартальной застройки.

  • Квартира

    — Планировка. Стандартная, ЕВРО, двусторонняя.

    Этаж квартиры и этажность дома.

    — Этаж квартиры и этажность дома.

    — Видовые характеристики и выход на стороны света.

Если не менее 80% указанных характеристик имеют положительный результат, то можно утверждать, что квартира ликвидна и имеет хорошие инвестиционные перспективы.

Тем не менее, покупка высоколиквидной квартиры не будет гарантией успеха ваших инвестиций. Весь дальнейший успех ваших вложений будет зависеть только от грамотного управления активами. Это позволит избежать потерь или наоборот увеличить прибыль.

Чтобы не растерять потенциал приобретенного объекта недвижимости, нужно вести большую разноплановую работу:

— Периодически оценивать ситуацию с продажами аналогичных квартир в вашем и соседнем домах – стоимость, срок продажи.
— Появление новых объектов недвижимости в районе.
— Оценка стоимости аренды квартир в доме и районе.
— Быть готовым продать квартиру.

Пример долгосрочной инвестиции

Квартира-студия с отделкой в жилом комплексе ЗимаЛето. Квартира является высоколиквидной благодаря 5-ти минутной пешей доступности к метро «Ладожская».
Это определяет высокий спрос на объект и повышенную стоимость аренды. Средняя цена аренды составляет 25 000 руб. Дата покупки 15 июля 2018.
Оплата: единовременная. Статус квартиры после покупки: собственность, обременений нет. Ожидаемая ежегодная капитализация (увеличение цены продажи) составляет 2-3%, + 8,2% дохода от сдачи в аренду. Это составляет 10,2-11,2% годовых.
schema
Получить консультацию по покупке квартиры. Посмотреть все инвестиционные предложения.
При долгосрочном инвестировании нужно помнить, что купленная квартира – не итог ваших вложений. Это лишь инвестиция в конкретный проект, в определенный период времени и, как инвестор, вы должны понимать, что ситуация на рынке может измениться, а ликвидность снизиться.
В такой ситуации быстрая продажа позволит зафиксировать прибыль. Но даже при сохранении высокой ликвидности, квартиру все равно необходимо выставлять на продажу и оценивать ее нужно на 7-12% выше рынка.
Ведь если появится покупатель, вы сможете заработать сверх той прибыли, которую вам приносила аренда.
Квартира также может выступать в качестве залога в банке при кредитовании. Банки охотно принимают в залог недвижимость, понимая, что кредит гарантирован, а это может серьезно увеличить сумму кредита, даже при невысокой оценке вас как кредитора.
Таким образом, на сегодня существует несколько инструментов инвестирования и их эффективность определяется выбранной вами стратегией и грамотным управлением.
Наш опыт и знания рынка недвижимости помогут вам выбрать наиболее прибыльный проект, приобрести ликвидную квартиру и использовать недвижимость для получения прибыли. Для получения консультаций обращайтесь к нашим специалистам в Сыктывкаре и Ухте.

Отзывы