ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ ЧЕРЕЗ ЖСК

Сегодня многие застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема.

ЖСК – это объединение заинтересованных лиц, преследующих общую цель возведения жилых объектов и дальнейшего управлениями ими. По своей сути это общество взаимного кредитования в целях совместного строительства и покупки новостройки. 

 

Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, хотелось бы уйти от традиционных «плюсов» и «минусов». Остановимся просто на различиях:

  1. Договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной регистрации в УФРС таким же образом, как и договор по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке. Договор ЖСК не подлежит регистрации в УФРС. Поэтому покупатели, приобретающие квартиры по ДДУ застрахованы от двойных продаж, а покупатели по договорам ЖСК – нет. В связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить финансовую и экономическую деятельность ЖСК невозможно.
  2. В ДДУ четко оговорена стоимость приобретаемой квартиры и изменению она не подлежит. По договору ЖСК стоимость квартиры может изменяться при наличии дополнительных расходов строителей. Дополнительные расходы в ходе строительства, как правило, возникают, не говоря уже о вступительном и членских взносах на содержание кооператива.
  3. В ДДУ четко оговорены сроки окончания строительства. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он выплачивает существенные штрафы. Практика показывает, что застройщики, работающие по ФЗ-214, укладываются в сроки. По договору ЖСК компания-застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков.
  4. В случае разрыва договорных отношений между покупателем и застройщиком при ДДУ покупатель вернет все свои деньги, при договоре ЖСК в лучшем случае покупатель вернет 90% своих средств, в худшем – 0%.
  5. По договору ЖСК застройщик может предоставлять покупателю рассрочку на больший период, чем период строительства. То есть член ЖСК вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. По ДДУ длительная рассрочка, превышающая период строительства невозможна. 
  6. По ДДУ в случае рассрочки она идет без процентов (если быть точной, проценты уже заложены в цену, но цена не изменяется). По договору ЖСК происходит, как правило, процентная рассрочка.
  7. По ДДУ застройщик обязан предоставить всю разрешительную документацию до начала продаж в УФРС, а также выложить всю документацию в открытый доступ. Застройщики, работающие по договорам ЖСК, этого делать не обязаны.
  8. В отличие от покупки по ДДУ, когда для регистрации права собственности дольщику нужно только получить акт приемки-передачи квартиры, пайщику ЖСК для получения права собственности необходимо предоставить дополнительно справку о выплате пая. Возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется 2-мя условиями: полной выплатой паевого взноса и сдачей построенного объекта строительства в эксплуатацию.

 

Прежде чем вступить и стать дольщиком в ЖСК, вам необходимо сделать следующее:

  • Внимательно прочитать устав – то, что в случае договора долевого строительства, в ЖСК должно быть описано в уставе. Должен быть обозначен порядок вступления и выхода из ЖСК, порядок получения квартиры и осуществления денежных выплат, а также предусмотрено ли возможность возврата денег.
  • Каков порядок управления в товариществе, очень важный вопрос – сама ли организация ЖСК строит новостройку или нанятая организация. 
  • Необходимо тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами ЖСК – какая правовая база у земли – в собственности она или взята в аренду. 
  • Нужно удостовериться – есть ли разрешительная документация на новостройку. 
  • Рассмотрите так же возможность застраховать сделку.

 

В любом случае если вы приняли решение стать дольщиком ЖСК и купить пай, то вам необходимо потребовать у ЖСК:

  • договор,
  • приходной ордер о внесении денег,
  • справку о том, что ЖСК не имеет к вам претензий по оплате,
  • разрешение на строительство,
  • свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом,
  • Устав ЖСК,
  • расписка о получении заявления о вступлении,
  • отметка о принятии в ЖСК на вашей копии заявления о вступлении,
  • заверенная выписка из решения общего собрания членов ЖСК о принятии вас в ЖСК.

С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Но это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.

 

Для минимизации рисков при покупке новостройки приглашаем вас на консультацию к нашим специалистам, которые грамотно и профессионально смогут рассказать о перспективах интересующего вас жилого комплекса. 

Запись на консультацию:
в Сыктывкаре +7 (8212) 30-28-28,
в Ханты-Мансийске +7 (3467) 32-32-11

Другие адреса офисов

167000, Республика Коми, г. Сыктывкар,
ул. Первомайская, д. 62, этаж 5, офис 7.
БЦ «Торговый двор»

628012, ХМАО-Югра, г. Ханты-Мансийск,
ул. Мира, д. 45, этаж 4, офис 46. ТЦ «Небо»