ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ И НЮАНСЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Рынок строящейся недвижимости постоянно растёт. Приобрести квартиру в новостройке можно разными способами. Один из них — долевое строительство. Как правильно составить соответствующий договор, на какие нюансы следует обратить внимание — об этом и многом другом расскажем в нашем материале.
 

1. Что такое договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и кто имеет право его заключать?

Это договор двух сторон — застройщика и дольщика, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 01.04.2005 этот договор гарантирует защиту прав, интересов и имущества участников долевого строительства. Заключать ДДУ может только застройщик, у которого есть разрешение на строительство.

После получения данного разрешения обязательно публикуется проектная декларация об объекте: на сайте застройщика и специализированных печатных СМИ. Также должна иметь место государственная регистрация права собственности или договор аренды застройщика на земельный участок.

Любой потенциальный дольщик перед заключением ДДУ имеет право запросить эти документы у застройщика, и ему обязаны их предоставить. Именно эти документы позволяют застройщику привлекать дольщиков к участию в строительстве и заключать с ними договоры.

Дольщику для заключения ДДУ нужен только паспорт.

 

2. Как правильно должен быть заключен договор?

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Условия, содержащиеся в договоре, определены Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...».

Договор должен содержать:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию много квартирного дома. Например, «квартира в многоквартирном доме…», с указанием этажа, метража;

— срок передачи этого объекта участнику долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок ее оплаты;

— ссылки на разрешительную документацию;

— гарантийный срок на объект долевого строительства;

— ответственность сторон.

После подписания договор регистрируется в Управлении Росреестра. Регистрация говорит о том, что пакет документов от застройщика в полном порядке.

 

3. Какие гарантии качества предусмотрены договором участия в долевом строительстве, что такое гарантийный срок? 

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения собственных расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, он в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Гарантийный срок - срок, в течение которого вы, как участник долевого строительства, можете обратиться к застройщику. Это период, в течение которого, в случае обнаружения недостатка, застройщик обязан удовлетворить требования участника долевого строительства.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

 

4. Можно ли использовать материнский капитал на покупку недвижимости по ДДУ?

Закон позволяет привлекать материнский капитал для погашения стоимости недвижимости. Здесь только один нюанс: если речь идет о материнском капитале, то в договор долевого участия должны включаться все члены семьи, потому что материнский капитал выделяется на улучшение жилищных условий семьи.

 

5. Возможно ли заключение договора долевого участия при покупке жилья по ипотеке?

Сделки по ДДУ при условии ипотечного кредитования — распространенная практика застройщиков. Но для того, чтобы договор долевого участия был заключен, застройщик должен быть аккредитован в банке, в который дольщик обращается за ипотечным кредитом.

 

6. Когда можно подписать договор?

Подписывать договор и вносить денежные средства можно в случае:

  • если вы внимательно изучили деятельность застройщика и ситуацию, связанную со строительством этого дома (через прессу, интернет и т.п.);  
  • если вы внимательно изучили документы, разрешающие строительство дома, и они не вызвали у вас никаких опасений;
  • если юридическое лицо (фирма), с которой вы заключаете договор, имеет на это право, причем это право подкреплено документально (договоры, соглашения, протоколы), и вы с этими документами ознакомились, и вам готовы предоставить их заверенные копии;
  • если все то, что вам обещали на словах, внесено в текст договора (ссылка на устные договоренности в суде не проходит!);
  • если в договоре указан срок окончания строительства дома, полный адрес дома (пока это строительный адрес), номер квартиры, ее площадь, и стоимость;
  • если из текста договора ясно, что стоимость квартиры является фиксированной и не может измениться ни при каких обстоятельствах либо приведены обстоятельства, которые могут быть основанием для проведения взаиморасчетов (например, изменение площади квартиры, подтвержденное обмерами БТИ);
  • если из договора ясно, в каком состоянии квартира будет передана Вам (наличие перегородок, стяжки и т.п.);
  • если вам передали заверенные копии всех документов (в случае подписания договора уступки прав требования);
  • если условия договора не ущемляют ваши права, не навязывают вам кабальных условий;
  • если после всего этого у вас есть полная уверенность, что выбранная квартира после окончания строительства будет оформлена в вашу собственность.

 

7. Когда вносится первый взнос?

Только после регистрации договора. Размер первого взноса зависит от того, на каком этапе заключается договор. Если дом почти готов, сумма первоначального взноса будет значительно выше, чем на самом раннем этапе строительства.

 

8. Если дольщик на этапе выплат сталкивается с финансовыми трудностями и не может далее выплачивать сумму, что происходит в этом случае?

Никаких особых проблем не возникает. В договоре содержится пункт, предусматривающий возможность заключения договора уступки прав (иначе его называют «Договор цессии») или расторжения ДДУ с застройщиком. Если договор расторгается, застройщик возвращает дольщику ранее внесенные денежные средства в сроки, которые оговариваются при расторжении.

При заключении договора уступки прав дольщик уступает свои права третьему лицу, это возможно только при условии уведомления застройщика. Дольщик вправе заключить такой договор на любом этапе строительства до введения объекта в эксплуатацию. Договор уступки прав также регистрируется в Управлении Росреестра и вступает в силу с момента регистрации.

 

9. Какие дополнительные затраты ложатся на дольщика, кроме суммы стоимости квартиры?

Только затраты на регистрацию договора долевого участия и регистрацию права собственности (госпошлины). Размер госпошлин на регистрацию договора и права собственности определяется Налоговым кодексом РФ.

 

10. Когда наступает право собственности?

Участник долевого строительства становится собственником с момента регистрации права собственности на объект недвижимости. Она производится на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком при условии выполнения своих обязательств каждой из сторон договора. После регистрации права собственности дольщик становится полноправным собственником и может распоряжаться своей недвижимостью.

 

11. При каких условиях можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве?

Существует три основных случая, позволяющих дольщику произвести расторжение договора долевого участия. Как правило, все эти ситуации происходят по вине застройщика и характеризуют его с отрицательной стороны.

1. Основное нарушение, которое встречается наиболее часто, — это несоблюдение сроков сдачи объекта. Указание определенного срока является обязательным условием для каждого ДДУ. В противном случае документ признается недействительным. 

2. Многие застройщики, хотя и выполняют строительные работы с соблюдением всех сроков, нарушают при этом правила безопасности или иные требования, установленные действующим законодательством. Такая ситуация требует устранения недостатков. Если же застройщик не предпринял соответствующих действий, дольщик может расторгнуть договор.

3. Третья ситуация, предусматривающая расторжение договора долевого участия, касается нарушения условий договора. В этом случае застройщик может компенсировать убытки, устранить недостатки или же уменьшить стоимость жилья. В противном случае у дольщика будут все основания, чтобы отказаться от договора. Данный пункт касается не только приема жилья, но и гарантийных обязательств.

Кроме того, застройщик также имеет право расторгнуть договор. Единственное нарушение, которого должен избегать дольщик, — это просрочка или отсутствие платежа по договору. В данном случае речь идет о тех ситуациях, когда платежи по договору долевого участия не вносятся более 3 месяцев. Кроме всего прочего, могут учитываться и регулярные нарушения сроков платежей, более 3 раз в год. Прежде, чем расторгнуть договор, застройщик обязан предупредить об этом дольщика не менее чем за 30 дней и предоставить ему возможность исполнить свои обязательства и погасить задолженность. 

Не нужно бояться долевого строительства, нужно быть грамотным и действовать по закону. Изучите закон 214-ФЗ от 01.04.2005 и руководствуйтесь его положениями. Кроме того, тщательно выбирайте застройщика, соберите о нем информацию. Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику, проясняйте все моменты, вызывающие у вас сомнения. Сотрудничать будет легче, если с самого начала будут оговорены все нюансы.

 

Приглашаем вас на консультацию к нашим специалистам, которые грамотно и профессионально смогут рассказать об особенностях заключения договора долевого участия, а вы в свою очередь задать интересующие вопросы.

Запись на консультацию:
в Сыктывкаре +7 (8212) 30-28-28,
в Ханты-Мансийске +7 (3467) 32-32-11

Другие адреса офисов

167000, Республика Коми, г. Сыктывкар,
ул. Первомайская, д. 62, этаж 5, офис 7.
БЦ «Торговый двор»

628012, ХМАО-Югра, г. Ханты-Мансийск,
ул. Мира, д. 45, этаж 4, офис 46. ТЦ «Небо»